0 объявлений уже добавлены в избранное
Ещё не зарегистрированы?
Зарегистрироваться
Уже зарегистрированы?Войти на сайт
Закладки
Современный портал недвижимости

Жилая

Коммерческая

Загородная

Жилая недвижимость - это удобная и современная площадка для подачи бесплатных обьявление о продаже и аренде жилой недвижимости. Добавить объект недвижимости.

Загородная недвижимость - это удобная и современная площадка для подачи бесплатных обьявление о продаже и аренде загородной недвижимости. Добавить объект недвижимости.

Добавить в закладки

Перевод в нежилой фонд, перепрофилирование, реконструкция, изменение функционального назначения: самые распространенные ловушки
Комментариев: 5

03.12.2013
“Переоборудовать квартиру под офис: что может быть проще? Перевел жильё в коммерческий фонд и сдаешь его по двойной цене.” Сегодня так рассуждают многие предприниматели. На деле процедура перепрофилирования отнимет у вас не только время, но и немалые деньги, а результат на выходе может быть равен нулю. Эксперты агентства недвижимости “Информ-прогноз” рассказали о том, как изменить статус жилого помещения на коммерческое, и какие трудности ожидают людей, ввязавшихся в это дело самостоятельно.

Недавно в редакцию Reb.by обратился читатель. Решив перепрофилировать квартиру под офис, он столкнулся с двусмысленностью, о которой ранее не подозревал. Публикуем выдержку из его письма:

“Квартира меня полностью устраивала в качестве офиса, и реконструкцию я решил не делать. Пошел в администрацию района и мне почти сразу дали положительный ответ. Через два месяца мою квартиру перевели в нежилой фонд, но зарегистрировать в ней фирму все равно не удалось, ведь коммерческим помещением она не стала. Теперь я не могу в ней ни жить, ни работать.

Чтобы разобраться в ситуации, мы обратились к специалисту агентства недвижимости “ИнформПрогноз” - Нилу Александровичу Радченко, который, в подтверждение своих слов, пригласил эксперта с 12-летним стажем Ивана Ивановича Зыкова.

Нил Александрович: Похоже, ваш читатель не знал, во что ввязывается, когда затеял этот проект. Сам факт перевода недвижимости в нежилой фонд не дает права официально работать в ней. В техническом паспорте будет сказано “помещение, не относящееся к жилому фонду”. То есть функциональное назначение еще не определено.

На сегодняшний день ваш читатель прошел самую легкую часть пути. И она не идет ни в какое сравнение с тем, что его ожидает в будущем.

Reb.by: Что же его ожидает?

- Сейчас начнется наиболее трудоёмкий этап: нужно определить статус земельного участка, на котором стоит жилой дом, создать проект перепланировки, утвердить его в соответствующих инстанциях, провести реконструкцию и многое-многое другое.

Reb.by: Но ведь наш читатель подчеркивает, что квартира не нуждается в перепланировке и полностью устраивает его в качестве будущего офиса?

Иван Иванович: Это типичное заблуждение. К нам часто обращаются клиенты, которые, как и он, хотят сэкономить на реконструкции объекта. “Я просто хочу поменять название”. Не получится. Помещение должно соответствовать своему назначению. Для того, чтобы привести его в соответствие, нужна реконструкция.

И не только. Все необходимые процедуры могут занять от 4 до 6 месяцев, при условии, что вы четко знаете, куда нужно идти. В противном случае, процесс затянется на годы, потому что вашего читателя будут многократно гонять по одним и тем же инстанциям. “Еще раз пройдите, потому что мы тут поправочки внесли”, и он вернется на предыдущий круг ада.

В итоге все эти усилия могут быть напрасны, если квартира в принципе не годится для перепрофилирования, о чем вам заранее не скажет ни один чиновник. Он скажет вам: “Делайте проект, посмотрим”. А значит, с начала вам нужно на свой страх и риск приобрести квартиру, а потом еще заплатить за проект: самый дешевый обойдется в 2,5 тысячи долларов*. И не факт, что из этого что-нибудь выйдет. В этой процедуре завязано несколько инстанций, и какая-то из них всегда может отказать, даже если разрешили другие.

Reb.by: И что в таком случае ожидает нашего читателя?

Иван Иванович: Боюсь, он потеряет много времени и денег, чтобы вернуться к тому, с чего начал.

Если при продаже жильё позиционируется как квартира с возможностью вывода в коммерческий фонд, это не значит, что продавец гарантирует вам 100-процентный успех в деле перепрофилирования объекта. Речь идет только о перспективах. И эта перспектива тянет на 15-50% от рыночной стоимости самого жилья.

И вот, ваш читатель купил квартиру по завышенной цене, перевел ее в нежилой фонд, заказал проект, но проект не утвердили. Тогда он постарается продать ее в том виде, который она имеет, то есть как помещение нежилого фонда с перспективами перепрофилирования. И первый вопрос, который ему задаст покупатель - “А что ж вы не довели дело до конца? Ведь квартиру же для себя покупали, чтобы переделать под офис?”

Рано или поздно, ваш читатель придет к необходимости всю это последовательность действий отмотать назад, то есть снова перевести квартиру в жилой фонд и продать как жилье с возможностью вывода в коммерческое помещение. Ему придется врать и замалчивать какие-то факты, чтобы продать квартиру хотябы по той цене, по которой она была куплена. И хорошо еще, если ваш читатель не успел начать реконструкцию - в противном случае, он должен будет повторно платить за проект, административные процедуры и строительные работы. Поэтому потери могут быть колоссальными.

Нил Александрович: У нас была похожая история: клиент купил квартиру напротив цирка, хотел сделать там парикмахерскую. Квартиру без проблем вывели в нежилой фонд, клиент сделал проект и отдал его на утверждение. Оказалось, дом является памятником архитектуры, а все вопросы по таким объектам решаются на республиканском уровне. Естественно, ему сходу было отказано: кто он такой, чтобы уродовать историческое здание своим крыльцом? Человек вложил 300 тысяч долларов. Такая же квартира на первом этаже, но только без перспективы вывода в коммерческий фонд, не стоит и двухсот. Имея такой огромный капитал, вкладывать его вот так, с кондочка - просто глупо.

Поэтому прежде, чем покупать квартиру и переводить ее в нежилой фонд, вашему читателю следовало обратиться к профессионалам, которые с какой-то долей вероятности гарантировали бы ему перепланировку этой квартиры.

Специалист, который неоднократно проходил этот путь, предвидит все возможные трудности и четко знает, куда идти, зачем, и в какой последовательности. Это, конечно, выльется в какие-то финансовые затраты. Но эти затраты не идут ни в какое сравнение с покупкой квартиры в 300-400 тысяч долларов, которая может оказаться непригодной для перепрофилирования.

Reb.by: А, в случае вашей организации, какова гарантия положительного исхода?

- В нашем случае вероятность 90%. Остальные десять отведены на форс-мажорные обстоятельства: изменения законодательства, например. Стопроцентной гарантии вам в таком деле никто не даст. Риск есть всегда. Наша задача - свести этот риск к минимуму.

Reb.by: Как скоро клиент получит ответ, если обратится в “ИнформПрогноз”? 

- Предварительная консультация длится сутки. За сутки мы определяем, стоит ли заниматься этой квартирой в принципе, или игра не стоит свеч. Если в течение суток мы не находим препятствий для перепрофилирования, начинается более детальное изучение объекта, которое продлится минимум 2 недели.  Это и топосъемка, и консультация со специалистами узкого профиля, и многое другое. Если эксперты дают добро, вам остается только ждать, ведь вся ответственность переходит на наши плечи. 

Эксперты могут придти и к другому выводу - что квартира не подходит для перепрофилирования. В этом случае мы можем посоветовать другое помещение, помочь в выборе объекта. У клиента может кардинально поменяться взгляд на эту затею.

Reb.by: Предположим, специалисты вынесли вердикт: перепрофилирование возможно. Дальше за работу берутся проектировщики. Затем строители. Что же делает при этом риэлтор? Так ли необходимо его участие?

-Риэлтор курирует весь процесс “от” и “до”. Не буду говорить за другие агентства, расскажу о том, что входит в задачи агентства “ИнформПрогноз”.

Во-первых, мы помогаем определить функциональное назначение будущего объекта. Затем наступает этап проектирования. Мы помогаем найти проектную организацию и контролируем ее работу. Как правило, проектом занимается целый коллектив, каждый член которого выполняет узкую задачу. Мы ведем постоянный диалог с проектировщиками, чтобы они не отступали от наших технических условий. Это очень трудоемкий процесс, ведь конечный проект может разрастись до нескольких томов.

Когда проект готов, его нужно утвердить во всех инстанциях. В разговоре с чиновниками очень важно с самого начала грамотно аргументировать состоятельность вашей затеи. Система такова, что администрация может принять как положительное, так и отрицательное решение, и оба на законных основаниях. И, если вам однажды уже отказали, врядли администрация возьмет на себя ответственность изменить собственное решение. Даже если вы нашли нужные аргументы. Ведь вы, как гражданин, можете обвинить чиновников в некомпетентности - зачем им эти проблемы? Поэтому, если отказано однажды - откажут и во второй раз, как правило.

Наши юристы от лица заказчика грамотно аргументируют состоятельность его затеи, чтобы чиновник с первого раза ответил “да”. Подчеркиваю, речь не о возможностях обойти закон, мы работаем исключительно в его рамках.

Но и это еще не всё! Впереди нас ждет реконструкция и ввод объекта в эксплуатацию, когда из-за одной неточности может накрыться весь проект. Я не смогу сейчас рассказать обо всех нюансах, но практика такова, что без консультации специалиста процесс ввода объекта в эксплуатацию может затянуться на неопределенный срок.

Все это лишь наброски, фрагменты долгой процедуры по переводу жилья в коммерческий фонд. Нет ничего невозможного, и, при желании, весь этот путь можно пройти самостоятельно. Но профессиональный риэлтор сбережет ваше время и нервы, а риски и затраты сведет к минимуму.

За подробной информацией обращайтесь по телефонам:

Velcom: (044) 774-19-74

МТС: (029) 774-19-74 

www.informprognoz.by

*Здесь и далее цены указаны в условных единицах, чтобы не привязывать их значение к курсу рубля.

© Reb.by
 
 
 
Комментарии
5 комментариев
 
 
5.
Оксана, 09 декабря 2013
"Теперь я не могу в ней ни жить, ни работать.”" всегда удивляло, когда люди начинают делать что-то глобальное и не узнают все необходимое. нужно было сначала указы почитать, документы разные, со специалистами поговорить, в конце то концов, а не просто делать а потом ой, я ни жить не могу , ни работать. Полностью согласна с комментарием, что человек не знал во что ввязывается, когда затеял проект. вот она - традиционная юридическая безграмотность нашего народа, даже обидно как-то :(((
4.
Maks, 09 декабря 2013
В статье все грамотно описано, а самовольно не получится все согласовать, особенно когда нужно делать отдельный вход м фасада.
3.
Sila, 09 декабря 2013
Сейчас проще и дешевле выходит заплатить штраф, чем заниматься всей этой бумажной волокитой.
2.
Света, 09 декабря 2013
Так оно и есть!
1.
Opa4ku, 03 декабря 2013
Такое впечатление что наше государство само эти подводные камни и ловушки расставляет.
© 2011—2016 г. ЧУП "Хорс Пауер", УНП 190837103, г.Минск, пр.Машерова, 54, к.22, тел. +375 17 392-44-17

Разработка сайтов агентство интернет-маркетингa AsbyLab