0 объявлений уже добавлены в избранное
Ещё не зарегистрированы?
Зарегистрироваться
Уже зарегистрированы?Войти на сайт
Закладки
Современный портал недвижимости

Жилая

Коммерческая

Загородная

Жилая недвижимость - это удобная и современная площадка для подачи бесплатных обьявление о продаже и аренде жилой недвижимости. Добавить объект недвижимости.

Загородная недвижимость - это удобная и современная площадка для подачи бесплатных обьявление о продаже и аренде загородной недвижимости. Добавить объект недвижимости.

Добавить в закладки

Появятся ли в Беларуси свои "кочевники"?
Комментариев: 0

01.11.2011
В настоящий момент парламент Беларуси готовит поправки в жилищное законодательство, в том числе активно используя и европейский опыт. "ЕJ:Недвижимость" попыталась выяснить, каких нововведений ждать белорусам.

Из существующих в Беларуси 800 товариществ собственников и около 7500 жилищно-строительных кооперативов только треть самостоятельно управляют своими домами. Большинство жилых домов у нас находится на обслуживании государственных унитарных предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Частные организации обслуживают лишь менее 1 процента жилищного фонда страны.

Такая распространенная на Западе форма домоуправления, как управляющие компании, к сожалению, в Беларуси пока существует лишь на бумаге, так как в стране до сих пор не созданы надлежащие условия для того, чтобы частный бизнес пришел в эту сферу.

Да и у самих белорусов нет стимула для самостоятельного финансирования домоуправления, эксплуатационных расходов и модернизации многоквартирного дома. Чтобы это произошло, необходимо в том числе и реформирование жилищного законодательства, считает собеседник «ЕJ:Недвижимость» Геннадий КАЛЁНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости.

 – Беларусь – это единственная страна в мире, где люди с очень высоким имущественным положением, у которых в собственности десятки квартир и другой недвижимости, не имеют права отказаться от жилищных субсидий, так как они уже заложены в тарифах. Эта ситуация абсурдна. Чтобы частный бизнес пришел в сферу управления жилищной собственностью в Беларуси, необходимо прекратить практику перекрестного субсидирования, ввести подомовой учет затрат, а также у граждан должно быть право свободного выбора управляющей компании, – говорит Геннадий Калёнов.

В Беларуси тарифы на техническое обслуживание устанавливаются правительством одинаковые для всех типов и видов многоквартирных домов вне зависимости от их расположения. Когда все усреднено, невозможно разобраться, какой дом требует дополнительных усилий, ремонта, модернизации и вообще что он собой представляет как объект недвижимости.

– В Германии нет ни одного товарищества собственников, ЖЭСа или ЖРЭО, и эта страна считается эталоном по управлению жилищной собственностью. Система государственных ЖРЭО во всем мире осталась только в Беларуси. Напрашивается вывод: то ли весь мир не прав, то ли у нас не все в порядке, – рассуждает собеседник «EJ:Недвижимость».

Зачем Беларуси изобретать велосипед, когда мировая практика дает уже готовые решения проблемы? Не нужно полностью копировать немецкий опыт, но для сравнения можно взять те же Узбекистан, Казахстан да и вообще посмотреть на страны бывшего Советского Союза, которые в сфере управления жильем обогнали нашу страну на десятилетия.

– В Казахстане есть жилищные управляющие компании, профессиональное управление. И это нормальная практика в Азии, я уже не говорю про Европу. Поэтому без лишней эмоциональной нагрузки можно сказать, что Беларуси необходимо очень быстро догонять и учиться у соседей, – добавляет Геннадий Калёнов.

Международный опыт и белорусское законодательство

«ЕJ:Недвижимость» попыталась выяснить, как за границей работает система домоуправления – ведь не исключено, что именно по таким принципам будет работать и Беларусь.

Мы решили провести исследование на примере немецкого ОАО «Дегево», все акции которого принадлежат муниципалитету Берлина. Компания предоставляет огромное количество услуг для пожилых людей, инвалидов, молодежи и других целевых аудиторий.

«Дегево» также занимается перестройкой домов под определенную целевую группу. Перестройка происходит за счет разборки нескольких этажей и перепланировки квартир, пристройки лифтов и лоджий. В итоге, перестраивая панельную девятиэтажку, получают комфортный пятиэтажный дом.

В Европе управляющие компании имеют сложную организацию: есть центральный офис и множество дочерних филиалов, каждый из которых занимается своим делом. Один предоставляет услуги по управлению совместными домовладениями, второй – по управлению студенческими общежитиями и т.д. Такое разделение формирует более профессиональный подход к оказанию услуг, а также полностью исключает проблему личной заинтересованности в решении жилищных вопросов.

Если брать немецкое законодательство, то договор, заключенный с управляющей компанией, имеет срок действия, по истечении которого собственник может либо перезаключить договор с этой компанией, либо найти другую управляющую компанию. Это рождает конкуренцию и, соответственно, повышает качество услуг.

Но чтобы полностью перестроить белорусскую систему домоуправления, понадобится около 10 лет.

Арендный вопрос: что белорусу хорошо…

За границей собственником быть совсем не престижно и не выгодно, поэтому большинство немцев жилье снимают. Квартиры в Германии в основном покупают для того, чтобы их сдавать и получать доход. Жить в собственной квартире получается сложнее, чем снимать, – за все отвечает собственник.

Причем интересный нюанс: при заключении договора аренды ее срок не устанавливается, т.е. вы можете прожить на съемной квартире хоть всю жизнь, и выселить вас никто не имеет права. Если жилищная строительная компания, которая сдает вам квартиру, решит продать дом другой жилищной компании, то она продаст его только вместе с вами. Причем никто из руководства новой компании не будет иметь права даже на осмотр вашей квартиры.

В Беларуси такой практики нет, наоборот, каждый мало-мальски обеспеченный белорус стремится любой ценой построить или купить собственное жилье, потому что снимать квартиру в Беларуси зачастую неподъемно.

Кстати говоря, цены на квадратный метр в берлинской и минской панельке одинаковые, а в старых панельных домах цены за бугром падают до 100 евро за квадратный метр. Это происходит из-за того, что немцы закладывают цены на перспективу: вы покупаете «квадрат» за 100 евро, но предполагается, что за счет ремонта вы вложите в него еще 800.

В Германии даже появился термин «кочевник» – это человек, который не платит за коммунальные счета и бродит из одной квартиры в другую. Чтобы выселить злостного неплательщика, понадобится 2 года. Если у человека нет имущества (недвижимость, машина), то взыскать с него средства за коммуналку и аренду вовсе невозможно. Поэтому в Германии остро встал вопрос об уменьшении прав арендаторов.

Если же дело касается задолженности по платежам в отношении собственника, то суд вправе принять решение продать его собственность, чтобы оплатить счета и судебные убытки. Но опять-таки, защищенность собственника в Германии намного выше, чем защищенность собственника в Беларуси.

Если собственник покупает квартиру в доме совместного домовладения, то в нем есть «коммунальная касса». Собственнику должны предоставить информацию о том, сколько денег находится в домовой казне. Если в ней денег много, то большой ремонт не заставит себя долго ждать, а если мало – ремонт был завершен недавно. Это значит, что собственник застрахован от непредвиденных расходов.

В Беларуси, если собственник покупает квартиру в старом доме, такой «коммунальной кассы» нет, и в дальнейшем ему придется платить за ремонт общего имущества.

Говоря про опыт Германии, стоит отметить, что собственник квартиры не может продать квартиру или сдать ее в аренду без согласования управляющей компании, которая сама найдет и проверит информацию о потенциальном покупателе или квартиросъемщике. Это необходимо для того, чтобы владелец квартиры не нарушил правила, которые полностью известны только профессионалам.

Для белорусов пока такие услуги не доступны, да и, к слову сказать, в Беларуси вообще нет понятия аренды помещения для физических лиц, сдавать свою собственность можно только в наем, а арендовать – только нежилые помещения.

Но можно, грубо говоря, купить квартиру в Берлине, позвонить в домоуправляющую компанию и заявить о желании сдать эту квартиру, причем ездить для этого в Берлин абсолютно не обязательно, домоуправляющая компания все сделает за вас. В этом и заключается профессионализм, которому стоило бы поучиться белорусам.

После того, как вы подали заявку на оказание услуги, управляющая компания сама найдет квартиросъемщика, проконтролирует вселение/выселение, будет вести финансовую отчетность и при возникновении каких-либо имущественных споров представит ваши интересы в суде. Кроме того, если вы опасаетесь, что вас могут «кинуть» или компания совершит какую-нибудь ошибку, то будьте покойны – обязательная страховка покроет все. За всю эту «красоту» в месяц вы заплатите около 15 евро, и это будет единственная ваша головная боль.

Также в Германии есть частные жилищно-строительные компании, которые строят дом для того, чтобы им владеть, а не для продажи, как в Беларуси. Такие дома называются «арендными», так как сдаются в аренду физическим лицам.

Другие многоквартирные жилые дома, собственником которых является одно юридическое лицо и квартиры в которых сдаются на непродолжительное время, называют «гостевыми». В этих домах созданы все условия для пребывания с точки зрения безопасности и комфорта.

По мнению Геннадия Калёнова, в Беларуси и гостевые, и арендные дома были бы более чем востребованы и цены на услуги найма в Минске обвалились бы в 2–3 раза. Для этого нужно разработать соответствующую законодательную базу, определяющие термины и типовые договоры аренды, также определить условия защиты прав арендаторов и арендодателей, и самое главное – ввести право частной собственности на землю (для строительства жилых многоэтажных домов).

Хорошо бы нашей Синеокой также перенять немецкий опыт в формировании цен на аренду. В Германии есть «зеркало квартплаты», которое создано для предотвращения махинаций в арендном вопросе. Средняя цена аренды по городам, районам и землям постоянно публикуется в СМИ. Если жилищно-строительная компания самовольно решает повысить уровень установленной аренды больше чем на 20 процентов за 3 года, то в судебном порядке ее обяжут снизить расценки.

В Беларуси же собственники формируют самовольно цены найма, причем квартиросъемщик никак не защищен с точки зрения закона, впрочем, как и собственник, особенно если сделка заключается без договора.

В настоящий момент парламент Беларуси готовит поправки в жилищное законодательство, в том числе по вопросам аренды, и изучает проблему, в том числе и нюансы немецкого опыта. Поэтому то, что кажется сегодня нереальным, уже завтра может прийти в Беларусь.

Источник: Мария Мелёхина /realty.ej.by/
 
 
 
Комментарии
0 комментариев
 
 
Коммментариев ещё не добавлено
© 2011—2016 г. ЧУП "Хорс Пауер", УНП 190837103, г.Минск, пр.Машерова, 54, к.22, тел. +375 17 392-44-17

Разработка сайтов агентство интернет-маркетингa AsbyLab